Byggprojektledning

När din bostadsrättsförening, fastighet eller verksamhet står inför en större om- eller tillbyggnad är byggprojektledning ofta skillnaden mellan ett kontrollerat projekt och en utdragen process med oväntade kostnader. Som byggherre förväntas du ta ansvar för ekonomi, tidsplan, teknik, myndighetskrav och hyresgäster – samtidigt. Då är en erfaren projektledare för bygg en trygg partner.

På Skyhill arbetar vi dagligen med byggprojektledning för fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Med över 20 års erfarenhet av allt från stambyten och fasadrenoveringar till ombyggnader i känsliga miljöer hjälper vi dig att planera, upphandla, samordna och följa upp hela projektet.

Vad är byggprojektledning?

Byggprojektledning är helheten kring hur ett byggprojekt planeras, organiseras, styrs och följs upp från första idé till färdig byggnad. Där projekteringen tar fram ritningar och tekniska handlingar, ser byggprojektledaren till att allt detta faktiskt blir genomfört på rätt sätt.

En projektledare för bygg:

• hjälper dig som byggherre att definiera mål, omfattning och budget
• tar fram en realistisk tidsplan och struktur för projektet
• samordnar alla parter – konsulter, entreprenörer, myndigheter och hyresgäster
• följer upp kostnader, tidplan och kvalitet genom hela projektet och säkerställer att du som byggherre inte drabbas av onödiga extra kostnader.
• identifierar risker i tid och föreslår åtgärder
• säkerställer att du får det som avtalats – varken mer eller mindre

Kort sagt är en erfaren byggprojektledare din försäkring mot missförstånd, onödiga extrakostnader och tekniska kompromisser som dyker upp först när bygget redan är igång.

Vad gör en projektledare för bygg i praktiken?

Exakt innehåll varierar mellan olika projekt, men typiska arbetsuppgifter för en projektledare för bygg kan vara:

Tidiga utredningar och förstudie

• genomgång av fastighetens status, behov och tekniska förutsättningar
• grov kostnadsbedömning och övergripande tidsplan
• prioritering av åtgärder om budgeten inte räcker till allt på en gång‍

Gränsdragningslista och projektplan

• tydlig beskrivning av vem som ansvarar för vad
• vilka delar som ingår i entreprenaden och vad som hanteras direkt av beställaren
• struktur för beslut, möten och rapportering

Stöd inför bygglov och myndighetskontakter

• samordning av arkitekt, konstruktör, tillgänglighetssakkunnig, kontrollansvarig med flera
• säkerställa att underlag tas fram i rätt tid

Upphandling av entreprenörer och konsulter

• framtagning av förfrågningsunderlag
• jämförelse av anbud, referenstagning och rekommendation
• stöd vid val av entreprenadform (totalentreprenad, delad entreprenad etc.)
• säkerställande att upphandlingen följer regelverken

Löpande byggprojektledning under produktion

• leda byggmöten och ekonomimöten
• följa upp tidplan, kostnader, ändrings- och tilläggsarbeten (ÄTA)
• hantera frågor från entreprenörer, konsulter och beställare
• vara kontaktyta mot hyresgäster och verksamhet, särskilt vid renovering i brukade lokaler
• Representera byggherren som ombud.

Slutskede och uppföljning

• säkerställa att kontroller är utförda och dokumenterade
• samordning inför slutbesiktning
• uppföljning av eventuella fel, brister och garantiåtgärder

För dig som beställare innebär det att du har en ansvarig samtalspartner genom hela processen, i stället för att själv behöva styra alla delar.

Byggprojektledning för bostadsrättsföreningar

För en bostadsrättsförening kan ett enda byggprojekt motsvara många års avgiftsintäkter. Beslut ska tas av styrelse och stämma, boende ska informeras och samtidigt måste projektet fungera praktiskt i en fastighet där människor bor.

Vanliga projekt där en projektledare för bygg gör stor skillnad för BRF:er är till exempel:

• stambyte eller relining
• fasad- och fönsterrenovering
• tak- och balkongprojekt
• gårdsupprustning och markarbeten
• tilläggsisolering och energieffektiviseringsåtgärder

Resultatet blir ett bättre byggprojekt med tydligare kostnadskontroll, högre kvalitet och mindre stress för styrelse och boende.

Så går ett uppdrag inom byggprojektledning till

Ett typiskt uppdrag i byggprojektledning hos Skyhill kan delas in i flera tydliga steg:

1. Första samtal och behovsanalys
   ‍Vi går igenom era behov och era ramar – ekonomiska såväl som praktiska. Målet är att förstå vad ni vill uppnå och vad som är viktigast för er.

2. Översiktlig analys och gränsdragningslista
   ‍Vi tar fram en översikt över projektets omfattning och en tydlig gränsdragningslista. Här blir det klart vem som ansvarar för vad, vilka beslut som behöver tas och vilka frågor som behöver utredas vidare.

3. Planering och upphandlingsstrategi
   ‍Vi lägger upp en preliminär tidplan och diskuterar entreprenadform och upphandlingsstrategi. Ni får förslag på hur projektet kan delas upp och vilka risker som bör hanteras särskilt.

4. Genomförande av upphandling
   ‍Skyhill tar fram förfrågningsunderlag, skickar ut till valda entreprenörer och sammanställer och nollställer inkomna anbud. Därefter presenterar vi vårt resultat och våra rekommendationer till er.

5. Löpande byggprojektledning
   ‍Under produktion fungerar vi som er förlängda arm i projektet. Vi leder byggmöten och ekonomimöte, följer upp tidplan, kostnad och kvalitet, hanterar ÄTA-frågor och ser till att kommunikationen fungerar mellan alla parter.

6. Slutskede, besiktning och uppföljning
   ‍Inför slutbesiktning ser vi till att nödvändiga kontroller är utförda och dokumenterade. Eventuella brister följs upp tills de är åtgärdade. Vi kan även hjälpa till med erfarenhetsåterföring inför framtida projekt.

Hur omfattande vårt uppdrag är beror på dina behov – ibland tar vi helhetsansvaret, ibland stöttar vi i utvalda delar av processen.

Vilken nytta har du av en projektledare för bygg?

Att anlita en projektledare för bygg innebär bland annat:

Mindre risk

• avsevärt färre felbeslut och missförstånd
• bättre hantering och kontroll av ÄTA-kostnader

Bättre kontroll på ekonomi och tidplan

• tydliga kostnadsuppföljningar
• tidiga signaler om risk för förseningar
• starkare förhandlingsposition

Avlastning och trygghet

• du slipper vara samordnare, teknisk expert och kommunikatör på samma gång
• du slipper lägga kvällar och helger på att jaga entreprenörer, svara på detaljfrågor och tolka tekniska handlingar
• du får en professionell partner som drivit byggprojekt sedan 1999. Känn dig trygg med att ert projekt drivs enligt konstens alla regler och att ni får rätt rekommendationer och underlag att ta beslut utifrån
• avtalsvillkor och handlingar blir tydligare och mer genomarbetade

Bättre byggprojekt med ett bättre resultat

• en erfaren projektledare från Skyhill skapar ett bättre byggprojekt och levererar ett bättre slutresultat
• Vi vet vad som krävs för att driva ett byggprojekt från start till slut och vad som är rimligt att kräva av entreprenören

Vad kostar en projektledare för bygg?

Vad byggprojektledning kostar beror helt på projektets typ, omfattning och hur mycket ansvar du vill lägga på oss som projektledare. Några faktorer som påverkar:

• om det gäller ett mindre, avgränsat projekt eller en större om- eller tillbyggnad
• om vi ska vara med från tidig förstudie, under vissa skeden eller om vi ska driva hela projektet
• hur komplex fastigheten är – tekniskt, logistiskt och juridiskt
• om projektet genomförs i en fastighet med kvarvarande boende eller hyresgäster

På Skyhill arbetar vi på löpande räkning mot budget enligt ABK09 vilket innebär att ni endast betalar för det arbete som faktiskt behövs och inte mer än så. ABK09 är ett standardavtal för arkitekt- och ingenjörstjänster och ger rätt förutsättningar för att skapa en hög kvalitet i uppdragsresultatet. Inför varje uppdrag går vi igenom era behov, beskriver vad vi rekommenderar och lämnar en kostnadsuppskattning för ert godkännande innan vi startar.

Vår erfarenhet är att en tidigt involverad projektledare för bygg ofta betalar sig själv och mer därtill, genom bättre upphandlingar, färre störningar, bättre slutresultat och mer kontrollerad hantering av ändringar och tillkommande kostnader.

Vanliga frågor om byggprojektledning

Måste vi anlita en byggprojektledare?

Nej, det finns inget lagkrav som kräver att ni anlitar en projektledare för bygg. Men ju större, mer tekniskt komplext eller mer störningskänsligt projektet är, desto större blir nyttan av professionell byggprojektledning. Har ni som byggherre den kunskap och tid som krävs för att själva driva ett byggprojekt själva så behöver ni inte anlita en byggprojektledare. Då tar ni denna roll själva och utför de arbetsuppgifter som behöver genomföras. Saknar ni kunskapen eller tiden som krävs för att genomföra arbetsuppgifterna så behöver ni anlita en extern byggprojektledare. En byggprojektledare är ofta helt avgörande för att ett byggprojekt ska hålla tid, budget och kvalitet.

När bör byggprojektledaren komma in i projektet?

Ju tidigare desto bättre. Om byggprojektledningen kommer in först när entreprenören redan är upphandlad blir möjligheterna att påverka upplägg, risker och kostnader mindre. Vi rekommenderar att ta kontakt så snart ni seriöst börjar överväga att genomföra ett byggprojekt och vill reda ut era förutsättningar.

Kan vi få hjälp med bara en del av projektet?

Ja. Skyhill kan ta ett helhetsansvar för byggprojektledning, men vi kan också stötta i specifika skeden – till exempel:

• vid förstudie
• inför upphandling
• vid framtagande av förfrågningsunderlag
• som stöd vid byggmöten och uppföljning
• vid problemprojekt där du behöver en extern part som hjälper till att reda ut läget

Hur samverkar byggprojektledaren med arkitekt, konstruktör och kontrollansvarig?

Byggprojektledaren håller ihop helheten. Arkitekt, konstruktör och övriga konsulter ansvarar för sina respektive tekniska lösningar, medan projektledaren:

• samordnar deras arbete
• säkerställer att frågor kommer till rätt person
• följer upp att beslut dokumenteras och tas vidare till entreprenör och beställare
• ser till att kontrollplan och myndighetskrav hanteras i tid, tillsammans med kontrollansvarig

Kontakta Skyhill för byggprojektledning

Oavsett om ni står inför ett stambyte i en bostadsrättsförening, en större ombyggnad i en kommersiell fastighet eller ett komplext projekt i privat regi, kan vi hjälpa er med byggprojektledning.

Vi börjar gärna med ett förutsättningslöst samtal där vi går igenom era behov och möjliga vägar framåt. Tillsammans tar vi fram ett upplägg som ger er kontroll över tid, kostnad och kvalitet – och minskar risken för obehagliga överraskningar under resans gång.